為規范上海地區房地產開發與經紀活動，提升行業標準化水平，特制定本作業指導書。本指南涵蓋房地產開發全流程及房地產經紀核心環節，旨在為從業人員提供操作參考。
一、房地產開發全流程
- 項目立項與可行性研究
- 市場調研：分析上海區域經濟、人口、政策及競爭項目。
- 土地獲取：通過招拍掛、合作開發或股權收購方式獲取土地使用權。
- 可行性分析：評估項目經濟性、法規合規性及風險，編制可行性報告。
- 規劃與設計
- 規劃設計：依據上海市規劃要求，完成建筑方案及施工圖設計。
- 報批報建：向規土、住建等部門申請《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》等。
- 工程建設
- 施工準備：招標選定施工及監理單位，辦理《施工許可證》。
- 施工管理：嚴格控制質量、進度、成本與安全，遵循綠色建筑標準。
- 竣工驗收：完工后組織綜合驗收，獲取《竣工驗收備案證》。
- 銷售與交付
- 預售許可：申請《商品房預售許可證》，制定銷售策略。
- 營銷推廣：利用線上線下渠道推廣，組織案場活動。
- 交付入住：辦理交房手續，提供《住宅質量保證書》和《使用說明書》。
- 后期運營
- 物業管理：委托專業物業公司，維護社區設施與服務。
- 產權辦理：協助業主辦理不動產登記。
二、房地產經紀作業流程
- 房源開發與核實
- 房源獲取：通過業主委托、合作渠道或平臺收集房源信息。
- 信息核實：實地勘查房屋狀況，核對產權證明，確保信息真實。
- 客戶匹配與帶看
- 客戶需求分析：了解客戶預算、區位偏好及購房資格。
- 房源匹配：根據需求推薦合適房源，安排實地帶看。
- 交易協調
- 價格談判：協助買賣雙方協商價格及交易條款。
- 合同簽訂：指導簽訂《上海市房地產買賣合同》，明確權利義務。
- 貸款與過戶服務
- 貸款協助：引導客戶辦理住房貸款，協調銀行審批。
- 過戶辦理：陪同至交易中心辦理過戶、繳稅及登記手續。
- 售后服務
- 交房跟進：協調物業交接、費用結算等事宜。
- 客戶維護：定期回訪，建立長期客戶關系。
三、合規與風險控制
- 政策遵循：嚴格遵守上海市限購、限售、資金監管等政策。
- 合同規范：使用標準化合同文本，防范法律風險。
- 信息安全：保護客戶隱私，嚴禁泄露房源及客戶數據。
本指導書結合上海市場特點，強調全流程協同與合規操作，助力行業健康有序發展。從業人員需持續學習政策法規，提升專業素養與服務品質。
